共有物分割請求代理サービス

このような場合は共有物分割請求による解決をおすすめします。

  • 相続して共有になった不動産を処分したいが共有者間の意見が合わない。
  • 共有している不動産の管理方針で意見が合わない。
  • 共有不動産を独占して利用している共有者がいる。
  • 共有不動産の賃料を独り占めしている共有者がいる。
  • 共有不動産の管理に無関心な共有者がいる。
  • 共有不動産の管理費を負担しない共有者がいる。
  • そもそも共有不動産の管理に関する話し合いができない。
  • とにかく不動産の共有を解消したい!

このような悩みはすべて不動産を共有していることが原因です。したがって、共有物分割により不動産の共有を解消すれば、解決できます。

共有物分割はこのような制度です。

共有物分割請求は、共有状態にある不動産の共有状態を解消する手続です。 共有状態を解消する分割方法としては、

  1. 現物分割
  2. 価格賠償による分割
  3. 換価分割

があります。

共有物分割の種類

1.現物分割

(1)現物分割とは

現物分割とは、共有になっている不動産を共有持分の割合で物理的に分割する方法です。要するに、共有になっている不動産を現物で分ける方法ですので、とてもシンプルな分割方法とも言えます。

現物分割のイメージ図

民法においても、現物分割は、原則的な分割方法として規定されており(民法258条)、共有物分割の際、かならず検討の遡上に挙がる分割方法と言えます。
このように現物分割は、共有状態を解消する方法としてはシンプルな方法ですが、実際に現物分割を行うには様々な問題があります。民法上も、「共有物の現物を分割をすることができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる(民法258条2項)」と規定し、現物分割ができない場合の手当をしています。

(2)現物分割の問題点1~物理的な分割可能性

現物分割は、あたり前ですが共有になっている不動産の現物を共有者で分けるという方法ですので、物理的に分割ができない場合は、実行できません。例えば、一軒家を現物分割することは物理的に現物分割ができない場合にあたります。相続で取得した実家の土地建物を取りあえずの対処として、共有にすることが散見されますが、このような場合は、現物分割による共有の解消はできないということになります。

物理的に現物分割ができない場合

(3)現物分割の問題点2~分割後の不動産の価値と共有持分割合

現物分割は、あたり前ですが共有になっている不動産の現物を共有者で分けるという方法ですので、物理的に分割ができない場合は、実行できません。例えば、一軒家を現物分割することは物理的に現物分割ができない場合にあたります。相続で取得した実家の土地建物を取りあえずの対処として、共有にすることが散見されますが、このような場合は、現物分割による共有の解消はできないということになります。
物理的には、不動産を分割することが可能でも共有持分割合と分割後の不動産の価値が釣り合わない場合、現物分割が難しくなります。不動産は、金銭や株式とは違い、個々の不動産ごとに個性があるため、例えば、200坪の更地を100坪ずつに分割したとしても、接道、日照、周辺環境がことなれば、必ずしも、両者の価値が同じになるわけではありません。
そのため、どのように分割すれば、共有持分割合に合致するかの判断は容易ではありません。なお、後述する部分的価格賠償を利用することで、分割後の不動産の評価の過不足は調整することが可能ですが、そもそも、過不足を計算する前提となる分割後の各不動産の評価額を確定することが困難なため、部分的価格賠償により、問題点がすべてクリアーできるわけではありません。

現物分割後の不動産と共有持分割合

(4)現物分割の問題点3~分割による価値の変動

上記(3)同様、物理的に分割が可能でも、分割により不動産の価値が変動してしまう場合も現物分割が難しくなります。例えば、100坪の土地を5名で共有している場合(共有持分各5分の1)、20坪で分割すると、分割後の土地の面積が狭く、利用価値が低下してしまいます。また、幹線道路沿いの1000坪の土地を5人、各200坪で分割した場合、分割前は好立地のまとまった面積の土地であることから商業利用目的で評価が高かった土地が、分割により、価値が低下することもあります。
このように、不動産は、面積により価値が変動します。そのため、現物分割は価値の変動を伴い、これが現物分割を難しくします。

現物分割による価値の変動

現物分割による価値の変動

2.価格賠償による分割

(1)価格賠償とは

価格賠償とは、共有持分権者のうち、一部の者が、他の共有持分権者に対して代償金を支払って、その持分を取得する分割方法です。イメージとしては、他の共有持分権者の持分を買い取るようなものです。

価格賠償のイメージ図

価格賠償には、部分的価格賠償と全面的価格賠償の二つの方法があります。

(2)部分的価格賠償

部分的価格賠償とは、現物分割によって、共有持分を超過する価値を取得した共有持分権者に、その超過額を支払わせることで過不足を調整する分割方法です。部分的価格賠償は、民法に規定はありませんが、最判昭和62年4月22日民集41巻3号408頁により認められました。
現物分割の問題点2でご説明したとおり、不動産を現物で分割した場合、共有持分の価値にあわせることは事実上困難なため、この場合の過不足を調整するために認められたのが、部分的価格賠償ということになります。

部分的価格賠償イメージ図

(3)全面的価格賠償

全面的価格賠償とは、共有持分権者の一人が他の共有持分権者に代償金を支払い、その共有持分全部を取得する分割方法です。全面的価格賠償も部分的価格賠償と同様民法に規定はありませんが、最判平成8年10月31日民集50巻9号2563頁で認められました。
全面的価格賠償は、上記の現物分割の問題点がないため、共有物分割において要望の多い分割方法です。
他方で、全面的価格賠償は、特定の共有持分権者がすべての不動産を取得することになるため、そもそも誰が共有持分全部を取得するのかという点、代償金の金額(=不動産の評価額)が中心的な争点になります。

8-1全面的価格賠償イメージ図。8-2不動産評価額の争点化イメージ図

3.換価分割

(1)換価分割とは

換価分割とは、対象不動産を第三者に売却し、その売買代金を共有持分割合で分割するという方法です。要するに、不動産を売って、その対価を分けるという方法ですので、極めてシンプルです。
他方で、換価分割が認められると、売却に反対する共有持分権者の意思に反しても、対象不動産を売却できるという強力な効果を発揮するので、共有物分割の選択しとしては、現物分割、価格賠償もとり得ない場合に選択される方法とされています。


(2)現物分割や価格賠償の場合

現物分割や価格賠償の場合、不動産の評価が争点にならざるを得ませんが、換価分割の場合、不動産を売却することから評価は問題になりません(売却価格=評価額)。この点は、換価分割のメリットと言えます。

換価分割イメージ図

4.共有物の分割方法の選択基準

実際に共有物の分割を請求する場合は、現物分割・価格賠償・換価分割という3つの分割方法を踏まえて、共有物分割の目的(単に共有関係を解消すればいいのか、共有関係の解消に加えて対象不動産を取得することまで希望するのか等)やその実現可能性を考慮しながら共有物分割の方針を決定します。

共有物分割代理サービスのながれ

Step1.共有持分権者の調査、対象不動産の調査

point

共有持分権者の調査は通常は登記事項証明書を取得すれば足りますが、相続により共有になった不動産の場合、遺産分割後、相続登記をしておらず、個人名義の登記のままになっている場合があります。このような場合は、遺産分割協議書の原本を確認して共有持分権者を確定します。

対象不動産の調査は、不動産の権利関係等の基礎情報の調査と評価額の調査が中心となります。前者の調査としては、登記事項証明書、固定資産評価証明書、地図、後者は、路線価図、公示地価、不動産業者の査定書などを取得します。

Step2.分割方法の検討、提案内容の確定

point

不動産の権利関係や評価額を踏まえて、分割方法を検討します。
接道条件に問題がない更地等経済的にも分筆が可能な場合は現物分割も検討できますが、不動産は個性があるため現物分割が適するケースは少ないと思われます。
実際には、価格賠償を選択するケースが多くなりますが、この際、不動産の評価額が価格賠償の額に直結するため、不動産の評価が非常に重要になってきます。また、価格賠償を選択するには資金を確保することが必要ですので、分割方法の選択は資金的な手当ての見込みを考慮しながら検討することになります。

法律的な観点から分割方法については、対象不動産の調査後、弁護士が行いますが、最終的な提案内容は、依頼者の方のご意向も踏まえて、確定することになります。

Step3.お客様のご意向を踏まえて共有物分割の提案をし、他の共有持分権者と交渉します。

point

STEP2で確定した共有物の分割案を他の共有持分権者に提示し、交渉を行います。交渉は代理人である弁護士が行いますので、依頼者の方が自ら交渉をする必要はありません。

Step4.交渉経過を踏まえて、提案を修正・変更します。状況によっては、共有物分割調停・訴訟を申し立てます。

point

他の共有持分権者との交渉は、対案の内容、共有物分割訴訟に移行した場合の見通しを踏まえながら進めます。提案の修正・変更等については、随時、打ち合わせをお願いいたします。

他の今日持分権者の主張に法的な裏付けが乏しい場合は、交渉を打ち切り調停・訴訟に移行した方が早期解決に繋がります。

Step5.共有物分割について合意内容に沿った文書を作成し、調印します。合意ができない場合は判決により解決します。

point

共有持分権者間で協議が整った場合は、その内容を文書化します。合意文書作成の際は、後の登記手続も視野にいれて準備する必要があります。

また、現物を分割する場合は、そもそも想定している分割方法が実行可能かを合意に先立ち検証する必要があります。

Step6.合意または判決により定まった共有物分割を実行します。

point

確定した分割方法に応じて、実行方法はさまざまです。合意の成立・判決獲得で安心してしまう方もいますが、まだ、道半ばですので、確実に共有物分割を実行する必要があります。

Step7.業務終了の報告

point

共有物分割の最終的な処理内容を書面でご報告いたします。処理内容にご不明な点がございましたら遠慮なくお尋ねください。また、終了時に弁護士費用(成功報酬)の精算をお願いしております。

共有不動産に関するトラブルいろいろ

  • 共有不動産の管理方法
  • 共有不動産の賃料の回収
  • 共有不動産の管理費用の回収

不動産の共有に関するトラブルは共有状態を解消することが最も効果的な解決方法です。もっとも、共有物分割により共有状態を解消するまでの間に発生した賃料や立替払いした管理費用の回収の問題、事情により共有関係は維持したまま、管理を適正化する必要がある事案も存在します。
このような問題についても、共有物分割以外の方法により問題を解決することも可能です。お気軽にご相談ください。

  • ご家族からのご相談受付中 当事務所では、依頼者となる相続人のご家族向けの法律相談も行っています。相続人ご本人が高齢、多忙などの事情がある場合の初期相談としてご利用ください。なお、案件として受任する場合は、依頼者ご本人とのご面談が必要になります。

  • 周辺士業の方向け無料相談窓口
対応エリア
上記の対応エリアは、当事務所に相続案件を依頼される方が多い地域を参考として表示しています。上記以外のエリアでも対応は可能ですのでお気軽にご相談ください。
また、ご相談・ご依頼される方以外の相続人等が上記エリア外にお住まいの場合でも問題ありません。相手方の住所地・管轄裁判所については、日本全国どこでも対応いたします。

埼玉土地評価コーナー