相続不動産売却代理サービス

このような場合は相続不動産売却代理サービスによる解決をおすすめします。

  • 相続して共有になった不動産を処分したいが何をどうしていいかわからない。
  • 相続して共有になった不動産を処分したが相続人を代表して動く人がいない。
  • 相続して共有になった不動産を処分するため動いてみたが手続きが面倒で進まない。
  • 信頼できる不動産業者に心当たりがない。
  • 不動産の買主や不動産業者との交渉は不慣れなので不安だ。
  • 相続税の納税のために不動産を早めに処分したいが、買いたたかれるのではないかと不安だ。

ご安心ください。相続不動産売却代理サービスを利用すればこのような悩みを解消することができます。

相続不動産売却代理サービスのメリット

1. 弁護士が代理することにより適切な条件で相続不動産を売却することができます。

不動産を売却する場合、その成否のかなり多くの部分は不動産業者の選定にかかっています。不動産業者には、売却対象となる不動産の性質に応じて適切な買主候補に情報を提供するネットワークをどの程度有しているかが問われます。特に、相続した不動産を売却する場合、周囲の目もあり、売却情報を公開せずに売却を進めることもあり、このような場合は不動産業者のネットワークは特に重要になります。
そして、売却を代理する弁護士は、上記のような重責を担う不動産業者を選定し、売却に関する相続人の意向を正確に共有し、売却手続の進行を適切にコントロールすることが重要な業務になります。
不動産業者の良し悪しは、よほど不動産の扱いになれた方でなければ判断が難しい上、一度仲介を依頼してしまうと不動産業者のペースで進んでしまいコントロールが難しい面があります。他方、弁護士は業務として日常的に不動産の売却を代理し、力のある不動産業者を押さえており、依頼後の業務のコントロールにも慣れています。
また、不動産業者の側からみても、一般の方の依頼の場合は提案しないような高度な売却方法でも、弁護士が代理人になっている場合には積極的に提案してくることもあります。
弁護士が売却を代理することにより、不動産業者の選定・コントロールが適切になされ、売却に関する提案も高度になることから、より好条件での売却ができます。

2. 契約書のチェックやイレギュラーな契約条項の作成にも対応できます。

不動産を売却する際の契約書に関しては、不動産業者が利用する定型の契約書があり、通常はこの契約書が利用されています。定型の契約書は、不動産取引に通常必要とされる事柄について幅広く規定されている点で有用なため、相続不動産の売却においても利用されています。
もっとも、相続不動産の売却においては、売主が多数の相続人(共有持分権者)であること、不動産の瑕疵や境界について相続人が認識していないなど、特有の事情があり、これらに応じて条項を修正し又は特約条項を追加することが必要になります。このような作業は弁護士が担当して契約内容全体とのバランス、条項の有効性などに問題が生じないように契約内容を規定することになります。もちろん、宅地建物取引士が契約書の修正・特約条項の追加を行うこともできますが、イレギュラーな修正や特約条項を正確に条項化するには弁護士が適任です。
このように弁護士が代理人になることで、相続不動産売却に関する契約書のチェックやイレギュラーな契約内容を実現することができます。

3. 相続不動産の売却までの一連の手続を弁護士のサポートにより安心して進めることができます。

相続不動産の売却は実は結構面倒です。相続不動産が相続人間で共有になっていることが原因です。そのため、以下のような相続不動産売却に伴い発生する一連の手続に全相続人の関与が必要です。

これらの手続に関する意思決定を相続人全員で行うには相続人を代表して手続きをリードする方が必要ですが、仕事等をしながら空き時間に対応をするのは容易ではありません。代表者を決めたものの手続が頓挫して紛争化することもあります。

例えば、相続不動産について買受申し込みがあった場合、代表者が不動産業と打合せを行い売却する方向を決めた場合、代表者から他の相続人に売却する方向であることを報告・説明します。報告・説明を受けた相続人は代表者にわからないことを質問し、説明しきれなければ不動産業者に確認して再度説明することになります。これを不動産に詳しくない代表者が相続人全員について行うのは大変な作業です。
そのため、代表者の方は報告・説明を端折りがちになります。代表者としては、自分が時間を割いて対応しているのだから細かいことに口を出すなという気持ちも少なからずあります。他方、他の相続人は代表者程、相続不動産の売却に関する情報がありませんので不安が募り、報告・説明を要求し、それが十分でなければ、売却するという決断に消極的になります。このような状況になると、代表者と他の相続人の関係が悪化して紛争化の原因となってしまいます。
相続不動産の売却には、買受申し込みの検討だけでなく、上記1~7のような手続があり、これらの手続ごとに上記のような状況が生まれる可能性がありますので、単なる手続といって馬鹿にできません。
相続不動産の売却を弁護士に依頼すれば、上記のような手続は、弁護士がハブになって行いますので円滑にすすみ、相続人同士で無用な軋轢を生むこともありません。

また、相続不動産の売却を弁護士に依頼することで、売買契約の締結から不動産決済にいたる買主との折衝、司法書士、土地家屋調査士、税理士等の専門家との連携も円滑に進み、安心して不動産を売却することができます。
相続不動産の売買契約の締結や代金決済は不慣れな方には精神的に負担になりますが、弁護士が代理人として同席又は代理人として対応するため心配無用です。司法書士、土地家屋調査士、税理士などの専門家とのやり取りについても、専門用語や手続についての知識が不足していると何のために委任状や印鑑証明書を渡すのだろう等と不安になりますが、これらの点についても弁護士が代理人としてフォローしますので安心して手続を進めることができます。

相続不動産売却代理サービスのながれ

STEP1相続不動産の調査・戸籍の調査

point

相続により取得した不動産の場合、遺産分割未了で相続登記をしておらず、故人名義の登記のままになっている場合があります。このような場合は、戸籍調査を行い各相続人の法定相続分を確定します。
対象となる不動産の調査は、不動産の権利関係等の基礎情報の調査として登記事項証明書、固定資産評価証明書、地図を取り寄せます。不動産の評価に関しては、路線価図、公示地価、不動産業者の査定書などを取得します。

STEP2 不動産業者の選定・売却方針についての情報共有

point

不動産売却の成否は不動産業者の力量が大きく影響します。そこで、弁護士再度で対象不動産の性質・規模に応じて適当な不動産業者を選定します。
また、相続不動産の売却は、相続税の納税資金に関する事情、依頼者固有の事情等を踏まえて進める必要があります。そこで、不動産業者の選定にあたり、これらの事情を弁護士・不動産業者間で共有した上で、売却活動に移ります。

STEP3 売却条件・方法の検討 売却活動開始

point

売却条件に関しては、売買代金や瑕疵担保責任の扱い、売却方法としては、個別に買主を募るか入札方式によるかなどを検討し、売却の目的に応じた方法を採用しています。
売却条件・売却方法が固まったところで、売却活動を開始します。売却活動の状況は随時不動産業者から弁護士に報告され、必要に応じて売却条件・売却方法を修正していきます。

STEP4 売却交渉代理 司法書士、土地家屋調査士マネジメント

point

買主候補から買付証明書(対象不動産に関する購入意思と条件を明示した書面)が提示された後、売却条件について弁護士が交渉を進めます。交渉状況は随時依頼者に報告いたします。
売却活動開始後、相続登記と境界確定のための測量を同時並行で行います。相続登記と測量は買主が決まり、売買契約を締結後、不動産決済までの間に行う場合もあります。しかし、後者の方法ですと、時間がタイトな中で複数の手続を行うことになるため、ミスや期限に間に合わない恐れがでてきます。売却活動との関係でも隣地との境界・地積が確定している方が不確定要素が少なく、売却に有利です。したがって、弊所では、売却活動開始と同時に相続登記・測量を実施することが多いです。
この際、司法書士や土地家屋調査士(測量)との打合せ・事務連絡が必要になりますが、これらは弁護士がまとめて対応します。

STEP5 売買契約締結 不動産決済立会い

買主候補者から買付証明書を受領後、弁護士が交渉を行い売却条件を確定します。その後、売却条件を契約書に落とし込み契約を締結します。契約の締結は、当事者が一同に会して行う方法、代理人が行う方法、持ち回りで行う方法等があります。
売買契約を締結後、1か月後を目途に所有権移転登記に必要な書類・不動産の引き渡しと売買代金の支払いを同時に行う手続(不動産決済)を行います。不動産決済には、原則、売主の出席が必要ですが、弁護士も同席し、安心して不動産決済が行えるようにサポートします。

STEP6 売買代金の分配 業務終了報告

不動産決済時に受領する売買代金は、代理人である弁護士が業務用の預り口口座で管理し、各種費用を支払ってから各所有者に分配します。この際、売買代金と費用の支払い状況を書面化してご報告いたします。

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